結論（先に要点）：物件資料（マイソク）の写真をAIに見せて専用プロンプトを貼るだけで、「①5項目の○△× ②”提示利回り”と”実態キャッシュフロー”の差 ③買い/見送りのたたき台」が数十秒で出ます。売り手バイアスのない”中立な目線の採点役”として使うのがコツ。プロンプトはLINEで無料配布中です（最終判断はご自身で）。
この記事でわかること
- なぜ「マイソクに書かれた利回り」を鵜呑みにできないのか
- マイソクの写真をAIに見せて収益診断させる手順
- 実例：ある物件を「宅建士のAIマイソク採点」で診断してみた（提示+13.5万 → 実態−8.3万/年）
- コピペで使えるプロンプトの入手方法
① なぜ「マイソクの数字」は鵜呑みにできないのか
マイソク（物件販売資料）に載っている利回りは、ほぼ「表面利回り＝満室・経費ゼロ前提」です。実際には、空室・管理委託料・原状回復・広告費・固定資産税・ローン返済が引かれ、手元に残る「実態のキャッシュフロー」はまったく別の数字になります。
問題は、この”提示”と”実態”の差を、一物件ごとに手計算するのに何時間もかかること。しかも売り手は、あなたが見送る理由を進んで教えてはくれません。
② マイソクを撮るだけ：AIに診断させる手順
やることは3ステップだけ。プログラミングは不要です。
- 気になる物件のマイソクを写真に撮る（またはPDFを開く）
- AI（Claude / ChatGPT）に写真を添付する
- 「宅建士のAIマイソク採点」プロンプトを貼って送る
AIが、売り手の都合を抜きにして「数字の階段」を1行ずつ透明に見せ、買い/見送りのたたき台を出してくれます。
③ 実例：ある物件を「宅建士のAIマイソク採点」で診断してみた
※実在しない架空物件での実演です。
物件：価格1,800万・家賃9万/月・40㎡築20年RC・借入1,500万（金利2%/30年）・自己資金300万
AIの判決：
「表面6%の仮面をかぶった、毎年22万を静かに溶かす”終わらない請求書”」 判定【見送り】（価格を200万下げられれば条件付き可）／危険度D
数字の階段（年額）：
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 満室家賃 | +108万 |
| −空室損（稼働90%） | −10.8万 |
| −運営費（管理委託/原状回復/広告/保険） | −11万 |
| −管理費・修繕積立 | −18万 |
| −固定資産税 | −10万 |
| −ローン返済（1,500万/2%/30年） | −66.5万 |
| ＝実態の年間CF | −8.3万（赤字） |
→ 満室・経費甘めの「提示」なら+13.5万/年に見えるのに、実態は−8.3万/年。差は約22万、10年で220万が静かに溶けていく計算です。さらにAIは「金利+1%で−17万/年」「稼働80%で−19万/年」とストレス試算まで出します。
表面利回り6%という見た目が、いかに「仮面」かが一目でわかります。
※この実例は架空物件での概算です（運営費・空室率・金利などは前提を置いた概算で、断定ではありません）。そして「宅建士のAIマイソク採点」は悪い物件を見送らせるだけではありません——数字が良い物件には「買い寄り（前向きに検討）」とも言い切ります。今回はたまたま見送り判定になっただけで、忖度なくフラットに判定するのが役割です。
④ このプロンプトの入手方法
診断に使った「宅建士のAIマイソク採点」プロンプトは、LINEで無料配布しています（おまけで収益計算・融資の事業計画書プロンプトも）。 👉 LINEで受け取る
コピペして、あなたの気になる物件のマイソクで試してみてください。
⑤ AIに任せてはいけない部分
AIは「疑う場所を教えてくれる道具」であって、最終判断をする存在ではありません。 – 数字の前提（家賃の相場・空室率・金利）は自分で最新を確認 – 現地・管理状況・再建築可否などは自分の目と専門家で – 「買え/買うな」をAIに決めさせない。決めるのはあなた
※私は投資実績を語る立場ではなく、宅建士の知識×AIで”フラットに物件を見る”発信者です。本記事は判断を速く・正確にするための情報提供であり、利益や投資成果を保証するものではありません。
表面利回りと実質利回りの違い・利回りの罠、不動産投資の「買い／見送り」をAIで判断する基準も合わせてご覧ください。
よくある質問
Q. 写真を送ればAIが自動で診断してくれるbotですか？ A. いいえ。マイソクの写真をAIに添付し、プロンプト（指示文）をコピペして使う方式です。誰でも無料のAIで再現できます。
Q. マイソクがなく、数字だけでもできますか？ A. できます。価格・家賃・管理費・修繕積立・固定資産税・借入条件を文章で渡せばOKです。
Q. 投資の相談に乗ってもらえますか？ A. 個別の投資助言は行っていません。あくまで「AIで物件を中立に見る使い方」の共有です。
Q. 不動産投資のAI診断は中立で信用できる？ A. 計算は信用できますが”中立”かは別問題。AIは与えた前提に忠実なだけで、業者提供のツールは前提が売り手寄りになりがちです。空室率・家賃下落・経費・出口価格を自分で置き直し、最後は宅建士など資格者で検証すれば中立に使えます。
Q. マイソクの見方で、まず注意すべき点は？ A. 「表面利回り」は満室・経費ゼロ前提の数字で、手残りを表しません。空室・運営費・修繕積立・固定資産税・ローン返済を引いた”実態キャッシュフロー”を必ず確認してください。
まとめ
- マイソクの利回りは”提示（満室前提）”。実態CFは別物
- 写真をAIに見せる＋宅建士のAIマイソク採点プロンプトで、提示と実態の差が数十秒で見える
- プロンプトはLINEで無料配布中。最終判断は必ず自分で
あわせて読むと、数字の扱いがさらに深まります： – 不動産投資の利回り、その数字は本物？｜表面と実質をAIで見抜く – 物件の収益シミュレーションをAIで自動化｜利回り・CFを30秒で – 区分マンション投資の収益をAIで計算 – 不動産投資×AI活用術｜宅建士が教える買い判断・収益・融資
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なお、すでに物件を持っている方の「もう1件 買い増していいか」「保有を売る/持ち続けるか（減価償却切れ・黒字倒産の見極め）」といった保有全体の診断は、単体診断より一段深い見立てが必要です。こうした上級の診断も準備中なので、続報はLINEでお届けします。
この記事を書いた人
宅地建物取引士。月20万PVの不動産メディア運営の経験を活かし、今はClaude・ChatGPTなどのAIで、物件の収益計算・買い判断・融資を「中立に・速く」見る方法を発信しています。投資実績を語るのではなく、フラットに物件を見る発信者です。
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